Как узаконить перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку квартиры

Маркетолог Марина Кононенко прошла уже почти все "круги ада", собирая справки для проведения перепланировки. По ее словам, до того как начать ремонт, пришлось почти пять месяцев собирать справки-разрешения. Сейчас Марина на финишной прямой -- осталось получить новый план квартиры в БТИ и дождаться принятия перепланированной квартирой комиссией в составе представителей районной госадминистрации, санэпидемстанции, пожарных и работников ЖЭКа.

Все по закону
В новостройках перепланировать помещение можно еще до ввода дома в эксплутацию, согласовав все с архитектором проекта. А вот перепланировка квартиры, купленной на вторичном рынке, -- колоссальная проблема. И дело не в затратах на ремонтные работы, а в пачке документов, которые надо получить, чтобы узаконить перепланировку. Впрочем, незначительная перепланировка, например снос старых антресолей, сейчас не требует получения разрешений. Снисходительно относятся представители власти и к увеличению жилой площади за счет демонтажа перегородок, кладовых, застекления балконов, лоджий.

А вот другие изменения потребуют получения разрешений: например, объединение санузла и ванной комнаты потянет за собой разработку проекта и беготню за получением разрешением на перепланировку.

Если ремонт можно сделать за два-три месяца, то собирать подписи придется год-полтора. При этом за каждую справку-подпись нужно платить. Расценки не так чтобы и велики -- 50--300 грн за одно согласование, однако количество подписей таково, что итоговая стоимость узаконенной перепланировки может вылиться в круглую сумму -- от 5 тыс. грн и более. И это без учета затрат на услуги помощников и посредников!

Как отметил управляющий партнер, адвокат адвокатского объединения "Олицкий, Яценко и партнеры" Тарас Олицкий, стоит быть готовым к тому, что список необходимых документов может быть расширен в зависимости от "правосознания" должностных лиц.

Чтобы сохранить нервы и время, можно обратиться к посредникам, которые за вознаграждение соберут все документы, пройдут все инстанции. Стоимость услуг таких помощников колеблется в зависимости от региона, района расположения квартиры и сложности самой перепланировки. Несмотря на все дополнительные траты, привлечение посредников стоит того -- результат, как правило, гарантирован, а экономия времени составит от полугода и больше. Не говоря уж о том, что личное время квартировладельца само по себе стоит денег.

В одной компании, помогающей получить разрешение на перепланировку "двушки", услышав о "глобальном" ремонте со сносом стен, объединении комнаты и лоджии, услугу получения разрешения оценили в $5 тыс. и срок порядка трех месяцев. А вот узаконить более простой ремонт, например объединение санузла, стоит от $1 тыс. В этом случае максимум за месяц компания организует получение всех необходимых документов.

Объединение двух смежных квартир в одну тоже считается перепланировкой. "Вертикальное объединение запрещено", -- напоминает г-н Олицкий. И чтобы разъединить квартиру на две самостоятельные -- такие случаи тоже бывают, -- потребуется снова собрать все документы на проведение перепланировки. Кроме того, необходимо будет получить решение исполкома местного совета о разделе квартиры. А потом в БТИ заменить старые документы на новые.

Узаконивание постфактум
"Купив квартиру, я сразу же пригласил строителей разбить стену между коридором и комнатой, чтоб расширить пространство. Кроме того, в кухню теперь вход не из прихожей, а из комнаты", -- рассказал киевлянин Валентин Петренко. Г-н Петренко намеренно не оформлял перепланировку, поскольку знал, что для этого нужно потратить немало усилий. Впрочем, ЖЭК каким-то чудом узнал о ремонте и выписал штраф. Оштрафованный киевлянин начинать какие-либо действия по узакониванию нынешнего состояния квартиры не планирует, хотя сделанную без разрешения перепланировку вполне можно узаконить постфактум. Однако в этом случае квартировладелец серьезно рискует -- местная администрация может потребовать вернуть все в изначальный вид. А могут быть и худшие последствия -- в виде судебного иска к владельцу квартиры.

Самый простой способ узаконить перестроенную квартиру -- вызвать инженера из БТИ и, заплатив штраф за неразрешенную перепланировку, получить новые технические данные квартиры. Но все равно потом придется делать проект под уже сделанный ремонт и узаконивать перепланировку через все инстанции.

Впрочем, знающие люди говорят, что если не затронуты несущие стены и нет никакого конфликта с сотрудниками ЖЭКа и БТИ, то вопрос решается довольно быстро путем поощрения "лиц, близких к БТИ". В противном случае обивать пороги придется очень долго.

Конечно, компании-посредники готовы помочь узаконить перепланировку и постфактум. Однако цены в этом случае выше, чем при получении разрешений на еще не проведенную перестройку. Как рассказал представитель "перестроечной" компании, цена зависит от сложности перепланировки и места расположения квартиры. Например, если речь идет о квартире в панельном доме, в которой перенесли входную дверь, лоджию объединили с комнатой и кухней "а-ля студио", а ванную расширили за счет коридора, то услуги помощников потянут $8 тыс.

Узаконить перепланировку можно и через исковое обращение в суд с требованием к местной администрации принять квартиру в эксплуатацию. Но для суда тоже необходимы проекты, справки, разрешения. Юристы рекомендуют обращаться в суд, только если все остальные варианты уже испробованы. Ведь судебный процесс может растянуться на несколько лет. К тому же узаконивание через суд до сих пор нечасто бывало эффективным -- местная администрация может "пойти на принцип" и подать апелляцию, оспорив решение суда первой инстанции.

После прошлогодней судебной реформы обжаловать решения судов первой инстанции стало намного сложнее. Поэтому, если квартировладелец получил решение суда в свою пользу, дело, скорее всего, закончится для него окончательной победой.

"У меня сложный вопрос. Квартира перепланирована существенно, соседи постоянно пишут жалобы в разные инстанции. Самому узаконить, впрочем, как и получить разрешение, не получилось -- постоянно возвращали проект на переработку, а это каждый раз по 800 долларов, а потом отказались выдавать новый техпаспорт на квартиру, требуя все вернуть в изначальное состояние", -- рассказал "Деньгам" одессит Иван Василевич. По его словам, посредники готовы были помочь, но.... запросили за свою работу 60 тыс. долларов. Поэтому г-н Василевич обратился в суд, который через семь месяцев рассмотрел его заявление и принял решение в его пользу. Однако местная администрация подала апелляцию, а значит, снова будет суд.

И все же через суд перепланировки узаконивают -- причем довольно быстро и уже после ремонта. Как же такое удается? Знающие люди говорят, что если судебный путь предлагает сама компания-посредник, то это значит, что вопрос, скорее всего, фактически уже решен. А судебное решение нужно только для того, чтобы позволить местным властям быстро одобрить перепланировку без каких-либо негативных последствий лично для себя. Злые языки говорят, что именно таким образом "обходят" несговорчивых проектировщиков и иные разрешающие инстанции. Впрочем, такой путь очень дорог.

Снес стенку -- в тюрьму
Выходит, что лучше всего постараться добиться получения разрешения на проведение перепланировки до начала ремонтных работ. Ведь это позволит избежать многих проблем впоследствии. Например, квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно продать -- БТИ откажет в выдаче справки-характеристики квартиры. Кроме того, в местной администрации могут потребовать восстановить все снесенные перегородки, а если в доме произойдет какая-либо авария или начнут трескаться стены, то обвинить могут автора несанкционированной перепланировки.

Но и это еще не все -- за незаконное переоборудование жилья можно угодить в тюрьму. В Уголовном кодексе совсем недавно появилась норма, согласно которой за умышленное уничтожение или повреждение жилого фонда и других объектов, если убытки превысили 5100 грн, грозит штраф от 100 до 250 необлагаемых минимумов доходов граждан, то есть 1700--4250 грн. Горе-перестройщика также могут "наградить" исправительными работами на срок до двух лет или лишением свободы на срок до трех лет. А за повторные нарушения и вовсе "светит" тюрьма от 3 до 8 лет.

Поэтому относиться к вопросу перепланировки нужно предельно серьезно, заранее получив все необходимые разрешения и согласования.

Что можно делать при перепланировке квартиры, а что нельзя

РАЗРЕШЕНО

ЗАПРЕЩЕНО

      - увеличивать площадь санузла путем объединения ванной и туалет, а также присоединения части коридора;

      - увеличивать площадь санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений;

      - расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;

      - объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания внешних стен (неважно, несущие они или нет);

      - устраивать из комнаты и смежной с ней кухни кухню-столовую;

      - переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления;

      - прорубать проемы в стенах (если они не являются несущими) между различными помещениями;

      - объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажом межэтажных перекрытий;

      - сносить антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади;

      - в процессе ремонта удалять звукоизолирующее основание полов;

      - переносить входной проем в квартиру;

      - демонтировать вентиляционные каналы и короба;

      - демонтировать подоконную часть стены комнаты для устройства прохода на балкон.

      - рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, распложенным на первых этажах многоэтажек;

 Примерные расценки посредников на оформление перепланировки

 

Этапы

Длительность, дней

Цена, грн

Получение разрешения на перепланировку от местной/районной администрации

20–40

3000–5000

Разработка проекта перепланировки*

5–7

1500–3000

Согласование проектной документации в санэпидемстации, у пожарников, в управлении архитектуры, у энергетиков, газовщиков

20-40

3000–5000

Получение разрешения на ремонт в местной/районной администрации

14

1000–2000

Введение в эксплуатацию перепланированной квартиры**

10–15

1500–3500

Оформление нового технического паспорта и новых правоустанавливающих документов на недвижимость

7–10

800–1500

* – Проектировщик должен обладать соответствующей лицензией.
** – Для введения в эксплуатацию необходимо, чтобы ряд ремонтных работ были выполнены лицензированными исполнителями. От них требуются соответствующие акты о выполненных работах.

Этапы перепланировки  (нажмите на таблицу, чтобы увидеть ее полностью)

 

Шаги 1

Шаг 2

Шаг 3

Шаг 4

Шаг 5

Временные затраты, мес.

Примерные расходы, грн*

Все по закону

Разрешение от местной/районной администрации на разработку проекта по перепланировке квартиры

Архитектор или бюро, у которых есть лицензия, разарабатывает проект в нескольких экземплярах

Проведение экспертизы разработанного проекта в санэпидемстанции, у пожарников

Получение разрешения на перепланировку, согласно разработанному проекту, в местной администрации

Проведение ремонта/перепланировки. Получение в БТИ нового проекта квартиры, который необходимо отнести в ЖЭК

12–15

4000–15 000

Узаконивание постфактум

Ремонт

Вызов инженера из БТИ, уплата штрафа за несанкционированную перепланировку

Разработка проекта, получение всех разрешений

Утверждение проекта в местной администрации

Получение нового техпаспорта и новых правоустанавливающих документов

10-15

5000-50000

Через суд

Исковое заявление – затребование у районной/местной администраици принятия в эксплутацию перепланированной квартиры

Предоставление в суд проекта перепланировки и его согласования в санэпидемстанции и у пожарников

Ожидание решения суда

Обратиться в местную администрацию, чтобы она выдала акт о приеме квартиры в эксплуатацию на основании решения суда

Замена техпаспорта и правоустанавливающих документов

12–24

10 000–100 0000

* – Без учета затрат на ремонтные работы.

Резюме: Перепланировку стоит начинать с получения разрешения на ее проведение. Ускорить процесс получения всех необходимых документов могут посредники. Однако их услуги обойдутся в несколько тысяч долларов.

По материалам /



ТОП-Новости

x
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее...
This website uses Cookies to ensure you get the best experience on our website. Learn more... Ознакомлен(а) / OK