Застройщики с радостью сообщают о том, что рынок первичной недвижимости бескровно пережил весенне-летний застой, и к началу осени наметилось явное оживление.
«В июле мы фиксировали рост количества сделок в 1,5 раза по сравнению с плановыми показателями. По результатам августа ожидаем увеличение до 200% базового плана продаж, что абсолютно нетипично для летнего периода», – рассказывает Сергей Пилипенко, генеральный директор промышленно-строительной группы «Ковальская».
Впрочем, не все так оптимистично для продавцов. Агенты по недвижимости уверяют, что объем сделок на первичке, если сравнивать сентябрь 2020 года с сентябрем 2019 года, на 30–40% ниже. Главная причина в том, что с рынка почти полностью ушли покупатели, которые вкладывались в недвижимость для заработка путем последующей перепродажи или сдачи жилья в аренду.
Многие сделки – это реализация отложенного спроса, который сформировался за время карантина. «Те покупатели, которые еще весной запланировали приобрести недвижимость, делают это сейчас. Поэтому спрос носит временный характер и, скорее всего, он не повсеместный», – объясняет Валерий Захаров, собственник RE/MAX Central в Украине.
Тормозят на поворотах
Темпы строительства не дотягивают до прошлогодних. По данным Госслужбы статистики, объемы жилищного строительства в июле 2020 года по сравнению с июнем сократились на 5,7%, а по сравнению с июлем – на 33,9%. За январь–июль 2020 года в Украине построено на 22% меньше жилья, чем за семь месяцев 2019 года.
Если смотреть на крупнейшие города, то за второй квартал 2020 года объем сданного жилья в Киеве составил 166 тыс. кв. м, что на 35% меньше, чем за второй квартал 2019 года; во Львове сдано 132 тыс. кв. м, или на 7,7% меньше; в Одессе – 62 тыс. кв. м, или на 65% меньше; в Днепре введено в эксплуатацию 8 тыс. кв. м, что на 85% меньше второго квартала 2019 года. Отличился только Харьков: за апрель–июнь 2020 года застройщики сдали 56 тыс. кв. м жилья, это в 2,5 раза больше, чем годом ранее.
«Деньги» уже не раз писали о том, что украинские девелоперы строят в четыре-пять раз больше жилья, чем способен поглотить рынок. А учитывая падение спроса на квадратные метры, нет ничего удивительного в том, что объемы строительства сокращаются. Многие проекты живут исключительно за счет денег покупателей, у застройщиков своих средств на это банально не хватает. Строительные компании сейчас больше заняты тем, чтобы завершить начатые проекты, и с новыми объектами на рынок особо никто не выходит. Опасно.
К тому же, строительную отрасль всколыхнуло банкротство банка «Аркада», на счету партнеров которого более 40 недостроенных домов. Это сильно охладит желание застройщиков идти в крупные проекты.
«На стройках небольших девелоперских компаний отмечается некая стагнация ввиду того, что многие из них подпитывают свои проекты только за счет продаж. И они явно испытывают проблемы с привлечением денежных средств от населения», – объясняет Роман Савченко, генеральный директор компании UTG Residence.
В то же время, падение темпов строительства может говорить о том, что строительные работы на многих объектах, приостановленные еще в марте, до сих пор не возобновились. И это – тревожный сигнал, потому что такие проекты в итоге могут превратиться в замороженные долгострои.
А что с ценами?
К радости покупателей, застройщики пока не повышают цену квадратного метра. Хотя постоянно грозятся, что квартиры будут дорожать.
По данным lun.ua, с сентября 2019 года по август 2020-го включительно средняя цена в новостройках Киева выросла на 5% – до 26,5 тыс. грн./кв. м. В регионах цены подросли на 10–15%. Уточним, что речь идет о стоимости недвижимости всех классов, от эконома до премиума.
Если же анализировать цены на бюджетное жилье, эконом и комфорт-класса, то с июня по сентябрь рост стоимости в строящихся ЖК в Киеве и крупных городах составил где-то 4–5% (см. таблицу). Конечно, это с учетом того, что чем ближе ввод дома в эксплуатацию, тем цена в принципе выше. Тем не менее, тенденция к повышению стоимости квадратного метра все равно есть.
Другой вопрос, что в условиях слабого спроса застройщики не осмелятся сильно гнать цены вверх. «В целом по году на рынке первички ожидается увеличение цен на 5% в долларовом эквиваленте», – прогнозирует Сергей Пилипенко.
А вот в 2021 году рост стоимости квадратных метров в новостройках будет набирать темп. Из-за удорожания строительных работ и стройматериалов девелоперы еще на 2020 год закладывали повышение цен на 7–10% (см. «Деньги» № 399 от 19 декабря 2019 года). Но карантин спутал им все планы.
В 2020 году рост цен в строительстве продолжается. По данным Госстата, за семь месяцев (с января по июль 2020 года) цены на строительно-монтажные работы выросли на 3,5%. Так что застройщики в любом случае переложат увеличение себестоимости строительства на плечи покупателей. Не в этом, так в 2021 году.
Комфорт впереди
К началу сентября в Киеве строительство велось на 209 объектах. Из них 23 объекта – это эконом-класс (12% всех ЖК) и 111 объектов – это комфорт-класс (54% всех ЖК). В городах-миллионниках доля комфорта составляет тоже 40–50%. Так что в бюджетном сегменте уже доминирует жилье комфорт-класса, а эконом постепенно уходит с рынка.
Причина в растущих затратах на строительство, в высокой конкуренции за покупателя и в том, что эконом-класс по многим параметрам проигрывает проектам более высокой категории, хотя разница в цене по сравнению с комфортом отнюдь не разительная.
Нижняя планка стоимости в эконом-классе находится на уровне 14–15 тыс. грн./кв. м, в комфорт-классе – около 17–18 тыс. грн. кв. м. А если учесть скидки, которые делают застройщики (о них – ниже), то стоимость практически не отличается. А вот характеристики комплексов различаются и существенно.
Эконом-класс сильно отстает по качеству строительных материалов и отделки (стены из железобетона или газоблока, утепление – пенополистирол). Коммуникации (отопление и водоснабжение), как правило, централизованные, а придомовая территория не развита.
Комфорт-класс, особенно проекты, где цена квадратного метра превышает 20 тыс. грн., фактически представляют из себя упрощенный вариант бизнес-класса. Это – кирпичные стены, утепление минеральной, а иногда базальтовой ватой, вентилируемые фасады, свободные планировки, панорамные окна и автономное отопление.
И эпидемия не страшна
Но главное преимущество комфорт-класса – это упор на развитие внутридомовой и придомовой инфраструктуры: просторных паркингов, детских и спортивных площадок, зон для отдыха, магазинов, аптек и т. д.
Причем, чем дальше, тем больше покупатель будет обращать внимание именно на наличие таких вот атрибутов удобной жизни. Особенно в условиях роста цен. Логика проста: раз недвижимость дорожает, застройщик обязан предложить владельцам квартир какую-то добавленную ценность.
Вот застройщики и переключаются на объекты комплексной застройки, потому что за счет своего масштаба они позволяют реализовать в рамках ЖК большее количество разных опций. Начиная от теннисных кортов и заканчивая детскими садами прямо на территории комплекса.
Правда, в крупных городах не так просто найти свободные территории для масштабных проектов. Ведь для этого требуется площадь как минимум от 5 Га. Решением может стать вынос объектов крупного формата на окраины мегаполисов или в пригород. Что, в принципе, и происходит. Да, возможно, это не самая лучшая локация с точки зрения жильцов, которым нужно добираться из дому в центр города на учебу или работу. Зато резиденты таких ЖК получают больше пространства, сравнительно лояльную цену и все, что им необходимо, в шаговой доступности.
К тому же, ЖК с концепцией «город в городе» дают отличную возможность для организации удаленной занятости. А эта опция в нынешней ситуации весьма востребована.
На пять лет и дольше
Делать скидки покупателям застройщики уже не очень хотят, но вынуждены. В принципе, при наличии полной суммы на руках покупатель может без проблем претендовать на дисконт от заявленной изначально стоимости. «Размеры скидок стандартные – от 3 до 10%, при 100% оплате», – говорит Андрей Романов, руководитель агентства недвижимости «КиевДомСервис».
При покупке квартир большого метража (трех-, четырехкомнатных, двухуровневых), а также квартир вместе с паркоместами можно выбить из строительной компании скидку и побольше, до 12–15%. Но все это исключительно в индивидуальном порядке и при личной встрече с представителями отдела продаж компании. Скажем так, с глазу на глаз.
Условия рассрочек остаются неизменными. Как правило, это 2–3 года при взносе от 20–30%. Иногда застройщики готовы продлить рассрочку до 5–7 лет. А некоторые компании завлекают лояльными ипотечными кредитами до 20 лет, которые они предлагают совместно с банками. На первый год ставка действительно привлекательная, 5–6% годовых. Но со второго года ставка возрастает до 15–16%. В итоге, переплата по кредиту превышает 2,5 раза.
Павел Харламов
Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.
