За аренду современного склада необходимо выложить от 100 грн./кв. м в месяц, а помещение под производство потянет до 250 грн./кв. м ежемесячно. Конечно, можно найти и гораздо дешевле. Но это будет здание без нормального ремонта, без отопления, а возможно, и без воды, с протекающей крышей и потрескавшимся полом.
Читай также: Бойкие места: Как арендовать помещение для бизнеса в жилом доме
Стоимость аренды складов и цехов с лета 2018 года практически не изменилась. Но качественные помещения, которые не требуют от арендатора дополнительных капиталовложений, в дефиците. И если в Киеве и других миллионниках найти чистый и сухой склад, а также оборудованную под производственные нужды площадь еще можно, то за пределами крупных городов поиск помещения превращается в бег с препятствиями.
Самые дешевые склады и цеха,за 30-50 грн./кв. м в месяц - это часто здания в аварийном или близком к такому состоянии. Там, скорее всего, нет электро- и водоснабжения, сыро, течет крыша, да и помещение в принципе никак не оснащено. А, значит, предприниматель будет вынужден потратить немало денег на ремонт и на проведение коммуникаций.
Помещения, которые подойдут как под склад, так и под производство, можно найти за 100-150 грн./кв. м в месяц. Это, как правило, объекты площадью несколько сотен квадратных метров в приемлемом состоянии (во всяком случае, капитальный ремонт не потребуется), с коммуникациями (электричеством, водой), а если повезет - и с полноценным отоплением. Территория охраняется, есть подъездные пути и зона разгрузки-погрузки.
Читай также: Метры для бизнеса: Как выбрать помещение под офис
Аренда помещений, предназначенных для конкретного вида производства (под СТО, под пищевой или столярный цех), самая дорогая - до 200-250 грн./кв. м. За что такие деньги? За полностью готовый под нужды бизнеса объект. Если это - пищевое производство, там есть холодильная и морозильная камеры, посудомоечная машина, разделочные столы, приточно-вытяжная система вентиляции. И еще - все это соответствует санитарным нормам.
Если здание приспособленопод СТО, то тамуже установлены подъемники или хотя бы есть места для их монтажа, “ямы“, оборудовано место для стенда для развала-схождения, а то и вовсе установлено такое оборудование. Ну и есть все нужные подсобные помещения, включая склад для запчастей, санузлы для персонала и даже холл для ожидания клиентов.
Помимо этого, в приспособленных производственных объектах лучше обстоит дело и с коммуникациями. Как правило, туда проведена выделенная электролиния мощностью 100-300 кВт (а иногда и мощнее), предусмотрено отопление и водоснабжение. И на все эти коммуникации есть соответствующие разрешения и договора с поставщиками коммунальных услуг.
Склады, как и офисные площади, делятся на несколько классов: А, B, C, D. Классы А-В предполагают, что это будет свежее или реконструированное строение с бетонным полом сантипылевым покрытием, с высокими -до 8-13 м, потолками, которые позволяют установить многоуровневые стеллажи, с системами вентиляции, пожаротушения и охранной сигнализацией. На таких складах подведены все коммуникации (электроэнергия, вода, отопление, Интернет и телефония) и оборудованы подсобные помещения для персонала, офисные в том числе. Кроме того, присутствует зона погрузки-разгрузки (и не одна), а рядом со складом предусмотрена площадка для маневрирования крупногабаритного транспорта.
Склады класса С - помещения, которые могут использоваться как под склад, так и под производство. Чаще всего это - капитальное здание 1970-80-х годов постройки или ангар. Пол - асфальт или обычный бетон. Удача, если в здании будет электричество и вода. Отопление в таких объектах - большая редкость, равно как и погрузочная рампа с зоной для парковки грузовиков.
Читай также: Сколько стоит столичная недвижимость
Склады класса D - вариант для нетребовательных предпринимателей, вот за те самые 30-50 грн./кв. м в месяц, а то и дешевле. Это - приспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, холодные ангары, сельхозпостройки, они подходят для хранения сырья, горюче-смазочных материалов, металлических, резиновых, пластиковых изделий, некоторых видов стройматериалов, нечувствительных к уровню влажности и температурам.
Почему важно хотя бы приблизительно знать эту классификацию? Потому что класс влияет не только на арендную плату (никто в здравом уме не будет сдавать склад или помещение советского образца под производство по такой же цене, как и современный объект), но и на права арендатора, он может требовать от арендодателя наличие опций, соответствующих классу здания.
Выбор склада напрямую зависит от типа продукции, которая там будет находиться, и от планируемых схем логистики. Например, если это - стройматериалы, не требующие особых условий хранения, можно арендовать самое примитивное здание. Главное, чтобы были стены и крыша. Если же нужно хранить пищевую или текстильную продукцию, которая нуждается в стабильном температурном режиме, необходимо искать хорошо оборудованное помещение.
Следует обратить внимание на то, из каких материалов построено здание (в основе складов класса А и В, как правило, быстровозводимый каркас, обшитый сэндвич-панелями), утеплено оно или нет, какой у него тип крыши (односкатная, двускатная, арочная).
На цоколе здания не должно быть грибка. Его наличие свидетельствует о проблемах с гидроизоляцией. А если на цоколе и на колоннах внутри склада присутствуют трещины, значит, в проектировании фундамента были допущены грубые ошибки.
Очень важно, в каком состоянии конструктивные элементы объекта.
Во-первых, это - пол. Он должен быть ровным, без трещин и с антипылевым покрытием. Если такого покрытия нет, слой цементной пыли постоянно оседает на товарах, которые находятся на территории склада, портит складскую технику и отрицательно сказывается на здоровье сотрудников. Еще желательно поинтересоваться у арендодателя о допустимых нагрузках на пол. При стеллажном хранении продукции покрытие подвергается серьезной нагрузке, что может в итоге привести к разрушению пола.
Читай также: Сколько метров жилья приходится на одного украинца
Во-вторых, необходимо тщательно проинспектировать крышу. Трещины, деформированные участки и следы протекания должны насторожить. В идеале стоит посетить крышу и прогуляться по ней - там могут оказаться неприятные сюрпризы. Перед долгосрочной арендой неплохо бы поинтересоваться возможностями для установки на крыше солнечных электробатарей и солнечного коллектора для подогрева воды - эти системы способны здорово сократить траты на электроэнергию и горячую воду.
В-третьих, если у здания есть подвальные помещения, их нужно проинспектировать на предмет затопления, захламленности и т.п., чтобы потом не возникало неприятных сюрпризов.
А еще нужно выяснить, есть или нет подсобные помещения для персонала, охрана, система пожаротушения, какие коммуникации проведены в здании, и сколько, в среднем, составляют затраты на оплату электроэнергии, воды и отопления. Аренда - это не только плата за метры, но еще и за коммунальные услуги, а также вложения в закупку необходимой складской техники, обустройство площадок для автотранспорта. Кстати, некоторые склады сдаются в аренду “под ключ“ - со стеллажами, краном-балкой, погрузчиками, что избавляет арендатора от дополнительных затрат.
Производственные помещения могут располагаться в одном здании со складом. Правда, это удобно лишь в том случае, если склад находится вблизи населенного пункта, из которого работники будут добираться на производство.
Кроме того, не исключено, что складское здание по своим конструктивным особенностям не подойдет под производственные нужды. Да и с коммуникациями в цеху должно быть все в порядке. Например, если складу достаточно мощности электроподключения и на 50 кВт, то для производства и 150 кВт может быть мало. Склад можно обогревать твердотопливным котлом или дровяной печью булерьян. А вот цех - далеко не всегда, особенно когда речь идет о производстве, где нужна определенная температура - пищевом, швейном. Как летом, так и зимой. Там, скорее всего, потребуется централизованная отопительная система вместе с приточно-вытяжной вентиляцией. А не все здания имеют подобные климатические решения.
Читай также: Как изменятся цены на рынке столичной недвижимости в 2019 году - прогноз
Так что, при возможности, нужно подыскивать производственные помещения, которые уже “заточены“ под конкретные задачи. Это позволит избежать капиталовложений в проектирование и прокладку коммуникаций, в оснащение рабочих мест, покупку станков и другой техники. Да, выйдет в 1,5-2 раза дороже, чем аренда совсем пустого здания. Но для начинающего бизнеса, который не располагает средствами на покупку дорогостоящего оборудования, такой вариант вполне приемлем.
Впрочем, иногда можно и вовсе обойтись без затрат на аренду целого объекта. К тому же, площадь и складов, и производственных помещений в большинстве своем внушительная: 200-300-500 кв. м. А предпринимателю, скажем, достаточно и 20-30 кв. м.
В такой ситуации подойдет услуга ответственного хранения. Это - аренда не целого склада, а его некоторой части (5-10-20 кв. м площади). Управляет складом логистический оператор, который берет на себя заботы по обработке продукции и грузообороту. Такой пакет услуг может включать погрузочно-разгрузочные работы, сортировку и комплектацию заказов, упаковкутоваров для хранения и перевозки, адресный забор и доставку, учет товаров и документооборот, экспедиторские услуги и даже страхование хранимой продукции.
Стоимость ответственного хранения выставляется либо за квадратный метр, либо в расчете за европаллету размерами 100*120*12 см. За квадратный метр цена хранения может достигать 3-5 грн./сутки, а за паллету - 4-10 грн./сутки. За погрузку-разгрузку одной паллеты возьмут плату в размере 20-25 грн., за маркировку единицы груза - 0,2 грн.
Недостатки ответственного хранения в том, что операторы принимают не все виды продукции и товаров. Могут отказать в хранении растений, удобрений, предметов повышенной опасности или, содержащих взрывоопасные, огнеопасные, токсичные вещества или газы, а также не возьмут на хранение скоропортящиеся товары и продукцию, которая выделяет пары или сильные запахи. Ну и когда масштабы бизнеса подрастут, однозначно потребуется искать отдельный склад.
Помещение под производство тоже можно взять в аренду или субаренду на уже действующем предприятии. Скажем, 40 кв. м под мастерскую. И заплатить за это всего 4-5 тыс. грн. в месяц, а не 30-40 тыс. грн. как за полноценный цех. При этом арендатор получает доступ к коммуникациям и производственным мощностям предприятия, и ему не нужно думать о том, как вывести электроточку или вентиляцию.
Читай также: Чиновники будут “забирать“ землю у людей для реконструкции аэропорта “Борисполь“
Но и здесь могут возникнуть сложности. Арендодатель решит расширить производство и попросту выселит арендатора. В любой момент. Или предприятие обанкротится, и его имущество уйдет с молотка, а новый собственник не будет рад арендатору.
Еще нужно принять во внимание такой фактор, как риск прихода проверяющих из государственных структур. Даже если они нагрянут к основному арендодателю или владельцу объекта, не исключено, что проверка рикошетом зацепит и арендатора, который потом будет долго и мучительно отбиваться от нападок госорганов. Это не выдумки. Такое уже бывало и не раз.
Ну и характер основного производства, а также режим работы предприятия может в принципе не подойти предпринимателю и его сотрудникам. Банально будет мешать шум, вредные испарения и отходы. Поэтому лучше присоседиться к кому-то из своей сферы, чтобы соседство не было обременительным.
Павел Харламов
Статья из Журнала “Деньги“ №12 от 27 июня 2019 года.
Новости от Деньги.uа в Telegram. Подписывайтесь на наш канал https://t.me/dengiua.
Оформить подписку через наш интернет-магазин.
