С большой вероятностью лето 2021 года сломает привычный тренд – когда рост цен на недвижимость в июне–августе практически останавливается. Несмотря на то, что к июню подорожание квадратных метров замедлилось, вряд ли цены нынешним летом полностью замрут.
Для дальнейшего роста стоимости квартир есть масса благоприятных факторов. Это и инфляция, и удорожание себестоимости строительства (по данным застройщиков, сильно подорожали арматура, керамоблок, бетон), и стабильный спрос на недвижимость со стороны покупателей. Кроме того, из-за карантина строительные компании сдерживали повышение цен на жилье в 2020 году. А теперь девелоперы с лихвой компенсируют ту прибыль, которую они недополучили.
Запущенная в марте «Доступная ипотека», увы, сильно ограничена и кругом получателей, и типом кредитуемого жилья
Что это все означает? А то, что в ближайшие два-три месяца квартиры на первичном рынке станут дороже еще на 3–5%. Это как минимум. Ну а за ним подтянется и вторичный рынок, где продавцы практически точь-в-точь копируют поведение застройщиков и вслед за ними надувают цену.
Цены на квартиры в Киеве в мае 2021 года выросли на 1,7%
По данным lun.ua, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Киева за май, по сравнению с апрелем, выросла в гривне на 1,7% – до 30 тыс. грн., с начала года рост составил чуть более 8%. Минимальная цена «квадрата» в мае упала на 0,5%, а с начала года стала выше всего лишь на 2,6%. То есть стартовая стоимость недвижимости особо не меняется вот уже около полугода и составляет порядка 20 тыс. грн./кв. м. В долларовом эквиваленте средняя цена квадратного метра в столице с начала года увеличилась на 10%, минимальная – на 6%.
В регионах ситуация похожая, но темпы роста цен чуть ниже. В городах-миллионниках средняя стоимость квадратного метра за пять месяцев 2021 года подросла на 5–7%, минимальная – на 2–3%. Это в гривне. В долларовом эквиваленте цены на периферии выросли на 4–6%. Во Львове, Одессе, Харькове и Днепре начальная цена за квартиру в новостройке находится у отметки 14–16 тыс. грн.
Впрочем, если смотреть на динамику цен по разным классам жилья, она будет весьма неоднородной. Меньше всего, где-то на 5%, с начала года подорожал эконом-класс, который постепенно уходит в небытие под давлением более качественного и привлекательного для покупателей комфорт-класса. Комфорт же вырос в цене на 10–15%.
Лидерами по увеличению стоимости квадратного метра стали бизнес и премиум-класс, там рост цен достиг 20–25%. Это произошло в связи с сокращением предложения элитного жилья и удорожанием строительных и отделочных материалов, которые в таких жилых комплексах преимущественно импортные.
Кстати, Госслужба статистики в начале июня обнародовала данные о темпах строительства за первые четыре месяца 2021 года. Они оказались довольно оптимистичными. В апреле по сравнению с мартом объем жилищного строительства вырос почти на 20%, по сравнению с апрелем – на 40%. Всего за четыре месяца 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года рост первичного рынка жилой недвижимости составил 10,8%.
Правда, нужно все-таки делать скидку на то, что весной 2020 года вся экономика, и строительство в том числе, находились в состоянии анабиоза из-за шока пандемии. Это обеспечило низкую базу сравнения, на фоне которой показатели начала 2021 года выглядят впечатляющими.
Могла бы подтолкнуть рынок ипотека – она же стимулирует спрос, но и цены вверх толкает. Но пока не сложилось. Обычные ипотечные кредиты по-прежнему – редкий зверь. Берут их обычно для того, чтобы закрыть разницу в 20–30% между тем, что есть у покупателя на руках, и тем, сколько стоит квартира. И выплачивают буквально за год-два. Это не классическая ипотека в ее понимании, и таких кредитов берут немного. Соответственно, и на рынок она крайне мало влияет.
Запущенная в марте льготная ипотека? Минфин сообщает, что, по состоянию на 14 июня, уполномоченными банками в рамках госпрограммы «Доступная ипотека 7%» подписано 430 кредитных договоров на общую сумму 365,3 млн. грн. Причем, для покупок на первичном рынке выдали 23,72% таких кредитов, а для покупок на вторичном – 76,28%. Больше половины льготных займов было роздано в Киеве и Киевской области.
Аркада и Stolitsa Group - чего ожидать инвесторам?
Еще пару месяцев, и истечет год, как лопнул банк «Аркада», который утянул за собой несколько строительных проектов. Все это время инициативная группа покупателей квартир в «аркадовских» жилых комплексах «Патриотика», «Патриотика на озерах» и «Эврика» пытается добиться возобновления работ на этих объектах, но тщетно.
Еще в начале 2021 года была достигнута предварительная договоренность о том, что достройкой ЖК займется строительная компания Stolitsa Group. Тем не менее, до передачи объектов новому застройщику дело пока так и не дошло.
В конце мая покупатели квартир в упомянутых комплексах устроили масштабный митинг в центре Киева. Одним из их требований было выделение финансовой возвратной помощи от государства путем кредитования застройщика (имеется в виду Stolitsa Group) и выкупа квартир для завершения строительства.
Кстати, у самой Stolitsa Group тоже не все гладко. Застройщик поссорился с госпредприятием «Агрокомбинат Пуща-Водица», на земле которого построен жилой комплекс «Варшавский Плюс». В итоге, теперь компания не может ввести этот ЖК в эксплуатацию.
В обмен на земельный участок госпредприятие должно было получить 5% общей площади построенной там недвижимости. Но агрокомбинат и Фонд госимущества, который является балансодержателем предприятия, якобы требуют от Stolitsa Group передать не менее 10% «Варшавского». Застройщик на эти условия якобы не соглашается, в результате чего крайними оказались собственники квартир, которые не могут получить от них ключи.
Цены на вторичное жилье в Киеве растут не спеша
Цены на вторичном рынке не особо отстают от первичного по динамике. Согласно статистике, которую приводит Ассоциация экспертов по недвижимости Украины, с января по май стоимость квадратного метра на вторичном рынке Киева, в зависимости от расположения, состояния дома и площади квартиры, увеличилась на 3–7%. Причем, в мае произошел всплеск сделок. Это были договора купли-продажи, которые покупатели отсрочили во времени в связи с апрельским локдауном.
В городах-миллионниках рост цен с начала года на вторичке составил 3–5%. То есть почти как в столице.
Что касается спроса на вторичную недвижимость, он традиционно сосредоточен в сегменте малогабаритного жилья. По данным ассоциации, преимущественное большинство сделок (свыше 70%) за пять месяцев было заключено относительно квартир площадью 35–50 кв. м. Из них 35% сделок пришлось на жилье в домах советской эпохи, 25% – на квартиры в домах, которые построены в 2000–2010 годы, и 40% сделок – на квартиры в домах, построенных после 2010 года.
Как торговаться при покупке квартиры - нужны внушительные аргументы
Для покупателей самым неприятным моментом при покупке квартиры у хозяев по-прежнему остается процесс торга. Продавцы если и соглашаются пересматривать цену, то со скрипом.
Предложение качественного и сравнительно нового жилья (в домах возрастом до 5–10 лет) остается ограниченным. Те квартиры, которые попадают с первичного рынка, уходят практически моментально, так как есть немалая прослойка покупателей, которые не особо хотят ввязываться в строительство и гадать, сможет или нет застройщик вовремя сдать дом (и сдать его в принципе).
Продавцы, наблюдая борьбу за квадратные метры, понимают, что один покупатель уйдет, другой придет. Вот и сбрасывать цену они не торопятся, предпочитая выждать удачный момент для сделки.
Поэтому средняя глубина торга на вторичном рынке находится в пределах 2–3%. Раскрутить продавца на большее сложно. Нужны веские аргументы. Таким аргументом может стать, например, готовность заключить сделку сразу же, без задатков и отсрочек. Помимо этого, покупатель вполне может продавить скидку в 4–5%, если реальное состояние сильно отличается от заявленного, либо есть претензии к документам на жилье. Хотя возникает резонный вопрос, стоит ли вообще покупать квартиру, если нет уверенности в ее юридической чистоте? Скорее всего, ввязываться в такую игру не имеет смысла. Выйдет все равно себе дороже.
