Рынок земли таки запустился. Хотя были опасения, что нормативно-правовая база к проведению сделок с сельхозземлями не будет готова. Кроме того, в Конституционном Суде до сих пор находится представление группы народных депутатов с требованием оценить конституционность снятия моратория.
Но премьер-министр Денис Шмыгаль 7 июля радостно отрапортовал о том, что купля-продажа земель идет полным ходом, и за шесть дней с момента отмены моратория зарегистрировано 322 сделки с сельхозземлями.
"Рынок фактически начал свою работу, и я убежден, что в течение следующего года он получит очень хорошие перспективы, хорошее развитие и даст важный толчок для экономики. Мы ожидаем до 10 млрд. долл. дополнительных инвестиций в связи с началом работы рынка сельскохозяйственных земель", – заявил Шмыгаль, выступая в Вильнюсе на конференции по вопросам реформ в Украине.
Агрохолдинги подождут
Напомним, что с 1 июля 2021 года покупать землю сельхозназначения могут только физлица, и только граждане Украины. До 2024 года юридические лица (сельхозкомпании в том числе) приобретать угодья не имеют права, а допускать или нет в будущем к сделкам с землей иностранцев, будет решать всеукраинский референдум.
Уточним, что на свободный рынок попадет лишь та земля, которая находится в частной собственности. Земельные участки сельхозназначения, которые принадлежат государству или объединенным территориальным общинам (ОТО), покупать и продавать пока нельзя. Их можно взять в аренду.
Но есть исключение, если государственная или коммунальная земля предназначена для фермерства и принадлежит физлицу на правах постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, а также если такая земля взята в аренду до 2010 года, тогда участок можно выкупить в рассрочку, растянув выплаты на 10 лет.
Сконцентрировать много земли в одних руках тоже не получится. Максимум, которым может владеть одно физлицо, составляет 100 га. С 2024 года эта планка подрастет до 10 тыс. га.
Какой будет цена продажи земли? Как договорятся продавец и покупатель. Но главное, чтобы стоимость 1 га была не менее, чем нормативная денежная оценка (НДО) участка. По данным Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра, средняя НДО пашен по Украине (без учета временно оккупированных территорий) на 1 января 2021 года составляла 27,5 тыс. грн. (около 1 тыс. долл.), многолетних насаждений – 50 тыс. грн. (1,8 тыс. долл.), сенокосов – 6,6 тыс. грн. (240 долл.) и пастбищ – 5 тыс. грн. (180 долл.).
Судя по тем объявлениям о продаже, что уже есть, цены на землю ощутимо превышают НДО. Есть предложения за 1,5 тыс. долл./га, есть за 2,5 тыс. долл./га, а есть даже за 7–8 тыс. долл./га. Очевидно, это связано с тем, что рынок пока на старте, поэтому первые продавцы пытаются сорвать жирный куш.
Ищем везде
Как выбрать земельный участок для покупки? Это можно сделать тремя способами. Первый – поискать в Интернете на досках объявлений. Сообщения о продаже сельхозземель уже в достаточном количестве есть на таких ресурсах как OLX, RIA, Aviso.
Второй вариант – почитать местную, региональную прессу. В районных и сельских газетах часто размещают объявления о продаже недвижимости и земли.
Третий способ – выбрать район, в котором хотелось бы купить земельный участок, и отправиться туда с визитом. В селах, как правило, все о всех знают. Так что если кто-то продает землю, местные жители будут точно в курсе, к кому обратиться.
Разумеется, до приобретения очень желательно увидеть землю своими глазами. Изучить ее рельеф, растительность, состояние участка в принципе, насколько он ухожен или запущен. Ибо одно дело, какие характеристики земли на бумаге, и совсем другое, какая она в реальности. Отличия могут быть разительными, и не в лучшую сторону.
Чисто и прозрачно
Для того чтобы провести сделку с сельхозугодиями, физлицам не нужно участвовать ни в каком аукционе. Они просто договариваются между собой и определяют цену. Разумеется, стоимость участка не может быть ниже НДО. Если оценка земли не проведена, продавцу придется это сделать. Иначе нотариус не одобрит сделку.
Покупатель должен убедиться в юридической чистоте земли. Для этого необходимо запросить у продавца оригиналы документов, которые удостоверяют право собственности на земельный участок. Если такие документы выданы до 1 января 2013 года, то это должен быть государственный акт на право собственности на землю или государственный акт на право собственности на земельный участок; свидетельство о праве на наследство, государственный акт на право частной собственности на землю; договоры купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания и т.д.
"Документы, которые выдавались после 1 января 2013 года, это свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности", – подсказывает Игорь Ясько, управляющий партнер юридической компании Winner.
Второй важный момент – зарегистрирован участок или нет в базе Государственного земельного кадастра и в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.
Если данных об участке нет в Госгеокадастре (это можно проверить по кадастровому номеру на Публичной кадастровой карте – https://map.land.gov.ua), необходимо заказать документацию по землеустройству и зарегистрировать землю через государственного кадастрового регистратора. Если отсутствует информация в Госреестре недвижимости, нужно обратиться с пакетом документов к частному или государственному нотариусу и зарегистрировать право собственности.
Также следует убедиться в том, что земельный участок не является предметом судебного спора, не арестован, не находится в залоге у банка или в аренде. Дело в том, что арендатор имеет преимущественное право на выкуп. Поэтому если владелец земли попытается перепродать ее кому-то на «сторону», впоследствии лицо, которое арендует участок, может оспорить сделку и добиться расторжения договора через суд.
Чужих не пропустят
Купля-продажа земли оформляется только через нотариуса. При этом покупатель подвергается проверке. Порядок такой проверки утвердил Кабинет Министров на заседании 16 июня.
Нотариус обязан удостовериться в том, что покупатель не причастен к террористической деятельности, и против него не введены санкции; выяснить источник происхождения средств, за которые будет куплена земля; убедиться, что покупатель владеет сельхозземлей площадью менее 100 га, и что после сделки эта площадь не будет превышена. Кроме того, у покупателя должен быть счет в банке, потому что расчеты проводятся исключительно в безналичной форме.
Если все в порядке, стороны заключают нотариальный договор, и переход права собственности регистрируется в Госреестре прав на недвижимое имущество и их обременений.
Стоимость нотариальных услуг составляет 1% цены сделки. Эту сумму оплачивает продавец или покупатель, как договорятся. Продавец еще обязан заплатить 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора.
"Продавец освобождается от уплаты налога и военного сбора, если размер участка не превышает 2 га (норматив для ведения личного хозяйства), земля пребывала в собственности больше трех лет, и это первое отчуждение в течение года", – говорит Виктор Комзюк, юрист практики недвижимости и строительства CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang.
Аукционы на подходе
Как мы уже упоминали, покупать государственную и коммунальную землю пока нельзя. Но ее можно взять в аренду. По идее, арендовать сельхозугодия можно через земельные аукционы. Они проводятся в системе ProZorro.Sale. Но судя по тому, что размещенных лотов там нет, электронные аукционы 6 июля (именно на эту дату был намечен их запуск) так и не стартовали.
Впрочем, о возможных срывах сроков предупреждали сами депутаты, которые разрабатывали земельную реформу. Как объяснил Марьян Заблоцкий, один из авторов законопроекта № 2194 о земельных аукционах, вполне возможны технические задержки и сложности при проведении сделок.
Первый казус произошел практически сразу после снятия моратория. Представители Нотариальной палаты Украины сообщили, что далеко не всех нотариусов (а их в Украине свыше 6,5 тыс.) подключили к системе проверок покупателей земли. Из-за этого оформление сделок застопорилось на неопределенный срок.
Впрочем, если вернуться к аренде, то взять госземлю в пользование можно по старинке, на обычных аукционах. Все лоты размещены в системе Госгеокадастра . Там находится вся информация о земле, которую можно арендовать, ее характеристики, расположение, а также указана дата и место проведения аукциона. Это означает, что на нем придется присутствовать лично.
Участники оплачивают регистрационный и гарантийный взнос. Их размер колеблется в пределах 1–3% НДО земельного участка. Победителем становится тот, кто предложит наивысшую арендную плату. То есть аукцион проходит путем повышения ставок.
Победитель подписывает договор и оплачивает вознаграждение за организацию аукциона в размере 50% годовой арендной платы. Иногда с арендатора берут плату за подготовку лота. Ее размер может быть как 5 тыс., так и 15 тыс. грн. Зависит от аппетита организатора аукциона.
