Цены на квартиры в новостройках замерли. По данным lun.ua, в новостройках Киева средняя стоимость квадратного метра в гривне в феврале достигла 27,7 тыс. грн., это на 1% ниже, чем в январе. Минимальная цена «квадрата» выросла на 100 грн. – до 19,6 тыс. грн. Средняя стоимость квадратного метра в столице, номинированная в иностранной валюте, в феврале по сравнению с январем почти не изменилась и составила 1 тыс. долл.
В других крупных городах – Одессе, Львов, Харькове, Днепре – динамика похожая, и в национальной валюте, и в долларах цены выросли менее чем на 1%. Причем, в гривне средняя стоимость квадратного метра в миллионниках вплотную приблизилась к 20 тыс. грн. А стоимость в новостройках, выраженная в валютном эквиваленте, находится в диапазоне 600–700 долл./кв. м. Самая низкая цена на новое жилье где-нибудь во Львове или Харькове – 12–13 тыс. грн. за квадратный метр.
Как объясняют эксперты Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), застройщики в январе-феврале запустили множество разных акций, стимулируя спрос после зимнего локдауна. Поэтому в большинстве объектов цены остались на уровне конца декабря 2020 года. Кроме того, ситуация на валютном рынке тоже сдерживает рост цен: курс гривны по отношению к доллару укрепляется уже третий месяц подряд.
Строят не торопясь
Государственная служба статистики опубликовала данные о темпах строительства за 2020 год, а также за январь 2021 года. Объемы строительства жилья в Украине в 2020 году, по сравнению с 2019 годом, сократились на 18,5%, в январе 2021 года падение составило чуть более 10%.
Такая статистика не удивляет, поскольку застройщики приостанавливали работы на площадках весной-летом 2020 года из-за карантина. Кроме того, существенно сократился объем сделок с жильем. Впрочем, осенью многие покупатели вернулись в отделы продаж строительных компаний, но 2020 год все равно не стал рекордным по объему сделок с новым жильем. Количество проданных квартир, по оценкам экспертов, осталось на уровне 2019 года.
Замедление темпов строительства и ввода в эксплуатацию новостроек связано, с одной стороны, с тем, что застройщики строят меньше из-за падения спроса на жилье и в связи с перебоями в финансировании проектов. С другой стороны, в Украине до сих пор не завершена реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции. А отсутствие архитектурно-строительного контроля приводит к тому, что девелоперы физически не могут передавать квартиры новым владельцам.
В 2021 году объемы строительства вряд ли существенно вырастут в сравнении с 2020 годом. Строительные компании будут начинать новые проекты гораздо осторожнее, чем раньше, поскольку из-за нестабильной ситуации в экономике слишком высок риск замораживания строительства.
Тем не менее, в цифрах сильного падения, скорее всего, не будет, так как на лето переползут сроки сдачи проектов, которые девелоперы не успели ввести в эксплуатацию в конце 2020 года.
Сбрасывают до 10% и больше
Так что там с акциями от застройщиков? Их предостаточно. В ЖК Greenville, который расположен в Печерском районе Киева, скидка на квартиры достигает 10% при условии 100% оплаты. В столичном ЖК Star City тоже можно приобрести жилье со скидкой 10% и получить еще дополнительные 2–3%, если выбрать двух- или трехкомнатную квартиру.
В ЖК Manhattan City покупатели трехкомнатных квартир могут претендовать на скидку в размере 15%. В ЖК «Академ-Квартал», который строит компания «Интергал-Буд», до конца марта действует скидка на квартиры до 13%. А в ЖК «Нивки-Парк» тот же «Интергал-Буд» дает 15% скидки на квартиры с ремонтом.
Довольно большой выбор разнообразных рассрочек от застройщиков. В ЖК Svitlo Park можно приобрести квартиру без удорожания вплоть до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию. Планируемая дата ввода – четвертый квартал 2022 года. Первоначальный взнос – 8%.
В ЖК Boston Creative House квартиру можно купить в рассрочку до 30 месяцев с первым взносом 30%. Преимущество в том, что первые 12 месяцев будут без удорожания. Еще в одном столичном ЖК City Hub квартиры доступны в рассрочку до 36 месяцев с первым взносом от 30%.
Во Львове в ЖК «Эко-дом на Надийний» за каждый квадратный метр покупатель получает кэшбек в размере 250 грн. Стоимость «квадрата» без скидки – от 15750 грн. В ЖК «Вільне Місто» при покупке квартиры площадью от 80 кв. м можно получить скидку 80 тыс. грн. Если учесть, что однокомнатная квартира в этой новостройке стоит 965 тыс. грн., скидка будет около 8%.
В ЖК «Олимпийский» в Одессе действует беспроцентная рассрочка на 36 месяцев при взносе от 30%. В ЖК Unity Towers можно не только взять рассрочку на 30 месяцев, но и получить скидку на квартиру до 140 тыс. грн. Например, двухкомнатные квартиры в этом ЖК стоят от 1,67 млн. грн. Со скидкой цена будет где-то на 8% ниже.
В Харькове, в ЖК «IT-Парк Manufactura» действует скидка в размере 1,5 тыс. грн./кв. м при покупке смарт-квартир площадью 23 кв. м или квартир на верхних этажах. Обычная цена смарт-квартиры в этом жилом комплексе – 566 тыс. грн. Со скидкой стоимость будет около 530 тыс. грн.
Ну что, дождались?
С начала марта банки уже выдают первые кредиты по госпрограмме финансирования жилья под 7% годовых. В программе пока участвуют чуть менее 10 банков. В том числе ПриватБанк, ОТП Банк, Укргазбанк. Но представители Министерства финансов обещают, что количество банков-партнеров вырастет до 25.
Максимальная сумма кредита по этой программе составляет 2 млн. грн., стоимость квартиры не может превышать 2,5 млн. грн. Срок кредитования – до 20 лет. Первый взнос должен быть не менее 25%.
Реальная ставка на первый год кредитования составляет 12%, в последующие годы – 12-месячный индекс UIRD+4,5%, это тоже около 12% (если отталкиваться от уровня UIRD, который был в марте). Обещанные 7% заемщик почувствует после того, как государство вернет разницу между ставкой банка и льготной ставкой.
Нужно учитывать, что в кредит можно взять квартиру при условии, что дом сдан в эксплуатацию не ранее 2018 года, а площадь квартиры – не более 50 кв. м на одного человека или семью из двух человек. Для каждого следующего члена семьи максимальная площадь жилья увеличивается на 20 кв. м. То есть для троих человек предельный метраж будет 70 кв. м, на четверых – 90 кв. м и так далее.
Важно, что среднемесячный доход заемщика и каждого из членов его семьи за последние шесть месяцев не должен превышать десятикратный размер средней месячной заработной платы в том регионе, где расположена ипотечная квартира. Например, в Киеве размер средней зарплаты в январе составил 17,5 тыс. грн. А значит, на льготную ипотеку могут претендовать заемщики, среднемесячный доход которых не превышает 175 тыс. грн.
Количество выданных льготных ипотечных кредитов пока невелико, и потому на цены их появление пока не повлияло.
Продавцы гнут цены
На вторичном рынке небольшое оживление. Агенты по недвижимости говорят, что в феврале зафиксирован прирост сделок на 5–7% по сравнению с декабрем 2020 года. Но многие договора купли-продажи квартир были запланированы давно, их просто отложили на время праздников и локдауна.
Кроме того, продавцы продолжают увеличивать цены. По данным SV Development, стоимость квартир в Киеве и миллионниках за первые два месяца в долларовом эквиваленте выросла на 1,5–2% (см. график).
Это происходит в том числе потому, что некоторые хозяева квартир пережидали январь, чтобы выставить жилье на продажу по более высокой цене. Также на вторичный рынок продолжает перетекать недвижимость с первичного рынка, что ожидаемо приводит к повышению средней стоимости квадратного метра.
Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.
