Впрочем, рынок по-прежнему на стороне покупателя. У застройщиков можно выбить скидку до 15%, а у продавцов квартир с рук – сторговать где-то 5% первоначальной цены.
Цены на первичном рынке недвижимости постепенно ползут вверх. Застройщики с начала года подтянули стоимость квадратного метра в гривне в Киеве и миллионниках на 10–15% в гривне. Такие данные приводит lun.ua. В долларах цена квартир на первичном рынке, наоборот, снизилась на 3–5%, что неудивительно, учитывая девальвацию в январе–сентябре более чем на 18%.
«Цены на первичном рынке традиционно растут вслед за девальвацией гривны. Ведь в себестоимости любого проекта присутствует часть затрат, которые зависят от колебаний валютного курса. И естественно, стоимость квадратного метра увеличивается вместе с ростом объекта и приближением даты ввода его в эксплуатацию», – объясняет Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании «Геос».
Но дело не только в девальвации. Тем более, что валютная привязка в самых массовых сегментах первичного рынка (это – бюджетное жилье эконом и комфорт-класса, доля которого составляет около 60%) минимальная. «Валютная составляющая превалирует в объектах бизнес и премиум-класса, доля которых в структуре предложения не такая уж и большая», – объясняет Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.
Застройщики, скорее, отыгрывают строительную инфляцию (рост стоимости материалов и удорожание строительных работ), а также заморозку цен, которая сохранялась во время жесткой фазы карантина.
Повышают понемногу
Девелоперы сообщают, что у них с приходом осени продажи пошли на взлет.
«В сентябре-октябре объем продаж вернулся на докарантинный уровень и, можно сказать, превысил показатели сентября 2019 года. Прежде всего, это связано с тем, что с рынка ушло несколько крупных игроков, и снизились темпы вывода новых объектов, что в итоге повлияло на уровень спроса и предложения», – рассказывает Максим Барбаш.
Кроме того, несмотря на номинальный рост стоимости квадратных метров, ценовая ситуация в целом для покупателя благоприятная. Поскольку в большинстве случаев люди приходят за квартирой, имея в кармане не гривны, а доллары. Им девальвация только на руку. Вот спрос и растет.
С учетом действующих скидок от застройщиков стоимость квадратного метра действительно привлекательна. В ЖК эконом-класса цена «квадрата» в Киеве начинается с отметки 15–16 тыс. грн./кв. м, в комфорт-классе цены от 18–19 тыс. грн. Во Львове, Одессе, Днепре, Харькове цены почти догнали столичные. Там эконом стоит от 13–14 тыс. грн., комфорт – от 17 тыс. грн.
Не стоит списывать со счетов и тот факт, что покупатели стали более осмотрительны. Особенно после очередного строительного скандала, который связан с недостроенными ЖК обанкротившегося банка «Аркада». Так что наибольший интерес нынешней осенью к объектам, которые находятся на финальной стадии строительства.
«Уровень продаж по сравнению с осенью 2019 года, в среднем, на 10–12% выше. Это происходит за счет повышенных продаж в проектах с высокой степенью готовности, а также в объектах новых форматов комплексной застройки», – объясняет Чингиз Кишиев, управляющий строительной компании Caspian Service в Украине.
В четвертом квартале гривневые цены продолжат рост. Правда, повышать стоимость квадратных метров будут не все компании. А, в основном, те, кто до последнего держал прайсы на уровне весны-лета. Поэтому резкого подорожания ждать не стоит, и до конца года ценники на первичном рынке станут выше еще на 3–5%. Но в отдельных объектах, особенно на высокой стадии готовности, застройщики, видя высокий спрос, могут повысить цены и на 8–10%.
«Наименьший рост ожидается в объектах эконом-класса – в среднем на 3–4%, а наибольший – в объектах новых форматов, до 10%», – соглашается Виктория Погасий, директор по маркетингу жилого комплекса Basa City.
Выжили, но не все
Эксперты уверяют, что строительство возобновилось почти на всех площадках, проблемы есть лишь у 5–10% ЖК. Но риски все равно остаются, хотя банкротство строительных компаний, к счастью, не стало массовым явлением.
Практически все застройщики опаздывают с вводом жилых комплексов в эксплуатацию.
«Только на 20–25% строек работы ведутся по графику. В остальных же проектах отставание от намеченных темпов уже составляет от 6 до 12 месяцев», – говорит Чингиз Кишиев. В отдельных проектах срыв сроков сдачи может достигать и полутора лет.
Но наиболее критическая ситуация, конечно же, на объектах, связанных с банком «Аркада». Напомним, что в конце августа Нацбанк признал банк неплатежеспособным. Связанные с ним компании вели строительство около 60 домов в ЖК «Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах». Работы там давно остановились.
Сразу же после банкротства «Аркады» компания «Киевгорстрой» пообещала в течение двух месяцев провести аудит всех этих объектов и озвучить сумму, которая необходима на их достройку. Но в середине октября стало известно, что аудит решили продлить до ноября. Разгневанные инвесторы в знак протеста 16 октября провели акцию и перекрыли центр Киева, так как справедливо опасаются, что после местных выборов о них забудут.
Между тем, по информации «Денег», предварительный аудит показал, что на завершение строительства может потребоваться до 7 млрд. грн. Более того, пострадавшие инвесторы будут вынуждены еще и доплатить от 6 до 11 тыс. грн. за квадратный метр, чтобы получить готовые квартиры. В Киевгорстрое эту информацию «Деньгам» не подтвердили, но и не опровергли.
Впрочем, с объектами компании «Укрбуд», за достройку которых Киевгорстрой взялся еще в конце 2019 года, ситуация не намного краше. В конце мая Киевгорстрой принял на баланс пять ЖК, а к середине лета ввел в эксплуатацию три комплекса. При этом общее число недостроев Укрбуда на момент банкротства компании превышало два десятка.
Взять с дисконтом
С приходом осени скидок на квартиры стало меньше. Но покупатели, которые готовы заплатить за жилье сразу же полную сумму, практически всегда могут ждать от строительной компании пересмотра цены на 5–10% в сторону уменьшения. Иногда размер скидки достигает 15%. Хотя такую щедрость застройщики зачастую проявляют на старте продаж, когда вырыт только котлован или построено пару этажей. Понятно, что в нынешних условиях вкладывать деньги в воздух – непростительная глупость, даже если квартиру предлагают по бросовой цене.
Среди других популярных спецпредложений, конечно же, рассрочки. Минимальный взнос составляет в большинстве случаев 10–20%, период рассрочки – от полутора до трех лет. Вдобавок девелоперы обещают фиксацию цены в гривне, что довольно приятно в условиях непредсказуемой девальвации.
Отдельные компании готовы дать рассрочку на пять, и даже 10 лет. Понятно, что в этом случае цена квартиры будет расти по мере приближения сдачи объекта и после его ввода в эксплуатацию. Но как лайт-вариант ипотеки такой вариант финансирования имеет право на существование.
Друг за другом по пятам
Вторичный рынок недвижимости идет вслед за первичным. Сказывается как влияние девальвации, так и рост спроса, который подогревает аппетит продавцов.
По данным SV Development, в среднем, цены на квартиры на вторичном рынке за январь–сентябрь 2020 года выросли в долларах на 3–4% (см. график). Это и в Киеве, и в других городах-миллионниках. Если конвертировать стоимость квадратного метра в гривну, то рост составит порядка 20%. По данным агентств недвижимости «Благовест» и Park Lane, с сентября 2019 года по сентябрь 2020-го средняя цена на вторичное жилье в столице в долларовом эквиваленте увеличилась на 5,1%, в гривнах – на 18,5%.
Как говорят агенты по недвижимости, многие покупатели с первичного рынка переметнулись на вторичный, поскольку там у них есть возможность сразу же приобрести готовое жилье, а не ждать полтора-два года, пока достроят дом (да и достроят ли – вопрос).
К тому же, вторичный рынок наводнен новым жильем благодаря бурному росту объемов строительства за последние годы и спекулянтам, которые приобретали квартиры в новостройках исключительно для того, чтобы заработать на их удорожании. Поэтому выбор квадратных метров в «свежих» домах более чем достаточный.
Правда, по словам риэлторов, покупатели не спешат расставаться с деньгами и активно сбивают цену. Но глубина торга редко превышает 3–5%, потому что продавцы ориентируются на растущий спрос, и не готовы уступать больше, тем более в домах, которые построены недавно, ближайшие три–семь лет. Популярность квартир в таких объектах среди потенциальных покупателей сейчас наиболее высокая.
А вот в домах постарше, до 2000 года постройки, есть все шансы выторговать цену на 7–10%. Особенно на квартиры, которые в продаже не первый месяц, и продавцы уже отчаялись найти на них покупателей.
Павел Харламов
Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.
