Уже когда номер готовился в печать, стало известно, что в одиозный законопроект будут внесены корректирующие нормы, убирающие антирыночные регуляции, – об этом заявил один из инициаторов законопроекта и глава профильного комитета Рады Дмитрий Наталуха. Но это неточно, так как многие из описанных ниже регуляций пытаются оставить.
Рынок недвижимости Украины, по мнению FATF, находится в тени. Поэтому эта международная группа настаивала на том, чтобы субъектами финансового мониторинга стали специалисты рынка недвижимости. В ответ профильные общественные организации отвечали, что понятие «риэлтор» в украинском законодательстве в принципе отсутствует. В связи с этим была создана рабочая группа, членов которой делегировали три авторитетные риэлторские организации – АСНУ, ССНУ и FIABCI. Эта группа полтора года работала над законом о брокерской деятельности при участии Фонда госимущества и Госслужбы финансового мониторинга.
К сожалению, этот законопроект так и остался без движения. Зато на сайте Верховной Рады в начале июня появился законопроект № 3618 «О риэлторской деятельности в Украине», поданный группой из 32 депутатов. В преамбуле этого документа указано, что цель законопроекта – вывести рынок недвижимости из тени. Но на самом деле, он загонит рынок в тень еще больше.
Законопроект устанавливает, что отныне собственник не может продать свою недвижимость без обращения к риэлтору, так как:
а) обязательным условием сделки является изготовление паспорта объекта, в который вносятся данные объекта и персональные данные собственника. А для лиц, которые будут пытаться рекламировать свою недвижимость без получения паспорта, предусмотрен штраф в размере 10 минимальных зарплат;
б) каждый объект недвижимости попадет в специальную базу данных, доступ к которой будет возможен только через посредника, брокера или риэлтора.
Зачем же понадобилось создание еще одной базы данных? Все просто: за доступ в базу нужно будет заплатить определенную сумму денег (хотя тарифы в законопроекте не прописаны). Держателем такой базы будет некая Национальная федерация специалистов в сфере риэлторской деятельности, о которой никто до сих пор не слышал. Возможно, в эту наспех скроенную организацию должны войти лица, приближенные к инициаторам законопроекта?
Собственнику недвижимости предложат сначала заключить договор с посредником, который внесет все данные в базу с условной ценой будущей сделки. Но таким образом создается юридический нонсенс: нарушение конституционных прав граждан распоряжаться своей собственностью без привлечения третьих лиц и разглашения тайны предстоящей сделки (включение в реестр намерений о продаже).
Кроме этого, брокеров и агентов по недвижимости хотят лицензировать. Этим должна заниматься квалификационно-сертификационная комиссия той самой национальной федерации.
В состав комиссии должны войти специалисты в сфере риэлторской деятельности, делегированные съездом специалистов, который созывает федерация. А выбирать членов комиссии будет совет общественного надзора в сфере риэлторской деятельности. Причем, и члены комиссии, и совет будут работать на общественных началах. И это при таких-то полномочиях, которые дают право принимать экзамены, карать и миловать, выдавать и отбирать лицензии, а также выписывать штрафы!
Кроме того, существует высокий риск размытия голосов делегатов из-за того, что каждая брокерская общественная организация выделяет по одному делегату для участия в съезде, вне зависимости от своих масштабов. То есть будет по одному представителю как от организации с 2000 членами, которая основана в 1995 году, так и от новодела с десятью сотрудниками.
А это создает риски монополизации рынка недвижимости. Как это можно сделать? Запросто: установить плату за вход, оставить 5–10 подконтрольных фирм и фирмочек, сотрудники которых пройдут обучение, сдадут экзамены и получат лицензии. Остальным специалистам на рынке места не останется. В итоге 40000 предпринимателей-риэлторов, которые платили налоги и содержали свои семьи, придут в центры занятости за пособием по безработице.
Как все это повлияет на сам рынок? Уйдут профессионалы, которые действительно умеют продавать в условиях жесткой конкуренции и постоянного изменения конъюнктуры, цены повысятся. Он станет полностью непрозрачным, непривлекательным для инвесторов.
Покупатель проголосует «ногами», выводя капитал за границу и инвестируя в другие экономики. Непрозрачная, монопольная структура рынка приведет к такому оттоку денег, что целые кварталы первичной недвижимости останутся недостроенными.
