Ставки аренды офисов держатся на докризисном уровне. И за помещение площадью до 100 кв. м в современном бизнес-центре придется отдавать до 2,5–3 тыс. долл. в месяц. Впрочем, альтернатив тоже хватает. Компания из 10 человек может запросто снять вместо офиса квартиру или помещение в коворкинге, и платить за них в разы меньше.
Вопреки прогнозам экспертов, аренда офисных площадей за время карантина не подешевела. Да, на время карантина были «каникулы» – на пару месяцев снижали платежи, да и то не повсеместно. Но после перехода на адаптивный карантин лендлорды свернули аттракционы невиданной щедрости и пытаются вернуться к прежним условиям.
По данным компании Colliers International, средняя арендная ставка в столичных офисах класса А составляет 23–30 долл./кв. м в месяц, в офисах класса В – 15–23 долл./кв. м, в офисах класса С – 9–14 долл./кв. м. В регионах, само собой, аренда чуть дешевле. В крупных городах, таких как Львов, Одесса, Днепр, Харьков, офис класса А можно снять за 20–25 долл./кв. м в месяц, класса В – до 20 долл./кв. м. Но это тот же уровень, на котором арендные ставки находились в конце 2019 года.
Арендодатели выжидают и не спешат сбрасывать цену аренды. Даже несмотря на то, что в марте-апреле многие компании в буквальном смысле закрыли свои офисы на ключ.
Как сказано в обзоре рынка офисной недвижимости Colliers International, ситуация с арендными ставками прояснится после полной отмены карантина. Тогда станет понятно, какие компании решат отказаться от офисов в принципе или переедут в помещения классом ниже.
Подешевеет осенью?
По разным оценкам, в апреле-мае бизнес-центры уже потеряли 20–25% арендаторов. В связи с этим вакантность, которая в начале 2020 года в Киеве находилась на уровне 7%, к осени может существенно вырасти. В частности, за первый квартал 2020 года общее поглощение офисных помещений в Киеве составило около 5000 кв. м, что на 85% ниже аналогичных периодов 2019 и 2018 годов.
Малый и средний бизнес уже начинает присматривать замену прежним офисам. Потому что дорого. Далеко не каждой компании по карману платить за помещение площадью 70–80 кв. м в центре Киева 2–2,5 тыс. долл. в месяц. Да и зачастую в таком пафосном офисе просто нет необходимости. Вполне можно снять помещение буквально в 15–20 минутах езды от сердца города, которое будет раза в полтора дешевле.
Рост вакантности приведет к снижению арендных ставок. Но рассчитывать на то, что аренда подешевеет существенно, не стоит. Падение может составить 5–10%. И то, в основном в тех БЦ, которые по своим характеристикам не соответствуют заявленному классу. Причина в том, что в Киеве и городах-миллионниках по-прежнему дефицит качественной офисной недвижимости. Кроме того, объем ввода офисов в эксплуатацию в 2020 году будет явно ниже, чем в предыдущие годы. Ограничение предложения станет главной причиной, которая сдержит масштабный обвал цен на аренду.
В то же время, арендодатели понимают, что массового ухода арендаторов после карантина явно не избежать. Поэтому владельцы офисов стараются удержать съемщиков: делают скидки до 30–50% на арендную плату или дают отсрочку по платежам на два-три месяца. Но обычно это происходит негласно, в индивидуальном порядке.
Тем не менее, рынок разворачивается лицом к арендатору, что дает шанс выбить из арендодателя более лояльные условия не только на какое-то время, но и при заключении договора аренды на длительный срок.
Навешивают от души
Арендная плата – далеко не все затраты предпринимателя на офис, который он снимает. Есть еще такой показатель, как OPEX. Это – операционные расходы (OPerating EXpenses) на содержание бизнес-центра или здания, в котором находится офисное помещение.
Что может входить в состав OPEX? Обслуживание коммуникаций и текущие ремонтные работы, благоустройство и содержание прилегающей территории, налоги, которые платит арендодатель, охрана, вывоз мусора, уборка и т. д.
Разумеется, все эти издержки в итоге ложатся на плечи арендаторов. Как правило, пропорционально занимаемой ими площади. Чем больше офис, тем OPEX выше. Некоторые бизнес-центры включают в OPEX еще и издержки на маркетинг. Например, на рекламу объекта для привлечения новых арендаторов.
Размер операционных затрат составляет 10–20% арендной платы, хотя эта цифра может доходить до 25%. Скажем, предприниматель платит за офис 1000 долл. в месяц. Значит, еще 100–200 долл. он заплатит сверху, на покрытие OPEX.
Что важно, коммунальные платежи не всегда входят в операционные затраты. И может так оказаться, что арендодатель за коммуналку выставит отдельный счет. Это же касается и парковочных мест: за них зачастую тоже приходится платить отдельно.
Размер OPEX редко зафиксирован на весь срок действия договора аренды. Чаще собственник здания индексирует его раз в год или чаще. В среднем, размер индексации составляет 5–15%. Лучше всего, когда арендодатель проводит перерасчет операционных затрат по принципу open book.
Это – расчет фактической стоимости OPEX за прошедший календарный год. Если она превысила расчетную, арендатор доплачивает недостающую сумму. Если сумма оказалась меньше, чем уже уплачена, арендодатель возвращает разницу.
Для клиентов или для себя
Выбор офиса – вопрос сугубо индивидуальный. Бизнесу, ориентированному на состоятельных клиентов, нужно держать марку, и ему лучше всего подойдет помещение в БЦ класса А или В/В+.
Класс А предполагает расположение в деловом центре города, в максимальной близости к транспортным развязкам. Вход в здание предваряет ресепшн, работники которого сообщают о гостях непосредственно арендатору.
Чистая высота этажа должна быть не менее 2,7 м, энергоснабжение – из расчета хотя бы 50 Вт на 1 кв. м арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании. В бизнес-центре должна быть автономная система отопления, вентиляции и кондиционирования с индивидуальной регулировкой температуры для каждого помещения, оптоволоконная цифровая сеть. Само здание, разумеется, под охраной и видеонаблюдением, а доступ в него – круглосуточный.
Планировка офисов – свободная, чтобы каждый арендатор мог перекроить помещение под свои задачи. Еще в здании должен быть конференц-зал (и не один), а на территории БЦ обязательно присутствует охраняемая парковка (подземная – в том числе).
Офисный центр класса В может располагаться не в самом центре, а в нескольких километрах от него. К этому классу нередко относятся также офисы класса А, чей срок эксплуатации превышает 5–7 лет, а поддерживающий ремонт не проводился.
Совсем необязательно управлением БЦ В-класса будет заниматься профессиональная управляющая компания. Более того, здание может быть распродано нескольким владельцам, прямо по этажам. Это – недостаток: если произойдет серьезная поломка (прорыв водопровода или отключение электроэнергии), на ликвидацию проблемы может понадобиться немало времени.
Не всегда в таких офисах спроектировано автономное отопление и вентиляция, в том числе с возможностью индивидуальной регулировки. Может отсутствовать подземный паркинг, хотя наземная охраняемая стоянка будет в любом случае.
Офисы класса С подходят для небольших компаний, у которых нет задачи производить впечатление на клиентуру. Такие помещения часто находятся на отшибе, в спальных или промышленных районах городов. Обычно это – здания бывших НИИ либо же реконструированные промышленные предприятия. Там все очень просто, без изысков, но зато дешево. А еще в таких объектах можно запросто найти офисы мини-формата площадью 40–50 кв. м и меньше.
Взамен придется мириться с плохим отоплением зимой и отсутствием нормального кондиционирования летом, с перебоями телефонной и Интернет-связи, с дефицитом парковочных мест. Или решать все эти проблемы самостоятельно.
Почти как дома
Квартира под офис? Тоже вариант! Такой офис удобен бизнесу, который не нуждается в броской вывеске и престижной локации. Так что аренда квартиры где-то на 20–25% дешевле, чем помещения в бизнес-центре.
Но хотим напомнить, что по украинскому законодательству жилое помещение нельзя использовать под бизнес-деятельность. Квартира должна быть выведена из жилого фонда. Только вот арендодатели делают это далеко не всегда. А значит, предприниматель или компания, снимая квартиру под свои нужды, рискуют. Вдруг нагрянет налоговая, или соседи пожалуются в правоохранительные органы на шум или в Госпотребслужбу.
Тем не менее, если следовать нескольким простым правилам, риски минимальны. Необходимо максимально ограничить (а при возможности вообще исключить) приход клиентов. Именно поэтому квартира идеально подойдет для бизнеса, который с клиентурой очно вообще не контактирует. Например, для IT-компании или интернет-магазина, который работает исключительно по доставке.
Следует избегать шума, который будет раздражать жильцов и вызывать у них подозрения. То есть не стоит в квартире заниматься производством обуви или сборкой мебели. Не рекомендуется размещать в квартирном офисе сервера и другое оборудование, которое дает большую нагрузку на электросеть дома.
Обычно в таких случаях официальный (юридический) адрес компании не совпадат с адресом съемной квартиры, если уж решено ее использовать. Бизнес тогда регистрируют где-нибудь в нежилом фонде. Это избавит от излишнего интереса со стороны контролирующих органов.
На птичьих правах
Вместо целого офиса можно снять или рабочее место, или же кабинет. По сути, это – субаренда у другого арендатора, у которого простаивает свободная площадь. За рабочее место придется заплатить 2,5–3,5 тыс. грн. в месяц, за отдельный кабинет на 3–4 человека – до 5 тыс. грн. в месяц.
Этот вариант удобен тем, что предприниматель получает в свое распоряжение готовое помещение с ремонтом и, чаще всего, с мебелью. Кроме того, есть возможность пользоваться другими благами: оргтехникой, переговорными комнатами, кухней.
Коммунальные платежи и плата за уборку, скорее всего, уже включены в цену аренды. Но не исключено, что в отопительный сезон придется еще 300–500 грн. в месяц доплачивать за отопление.
Какие недостатки рабочего места в чужом офисе? Могут возникать разногласия и конфликты с другими сотрудниками. Или внезапно придет проверка, которая может зацепить и предпринимателя-субарендатора. Несмотря на то, что он к бизнесу основного арендодателя никакого отношения не имеет.
Вместе веселее
Если компания решила отказаться от постоянного офиса, но ей нужно место, чтобы периодически проводить встречи с сотрудниками, то хорошим выбором станет коворкинг. Причем, в связи с эпидемией и ростом спроса на увеличение социальной дистанции, многие коворкинги стали менять свой формат. Их посетители могут выбрать не только рабочие места в открытом пространстве, но и снять отдельные кабинеты и даже мини-офисы на несколько человек.
Аренда обычного рабочего места, которое не закреплено за конкретным человеком, обойдется в 2–2,5 тыс. грн. в месяц. Фиксированное рабочее место будет стоить на тысячу гривен дороже. Плата за мини-офис составит 10–12 тыс. грн. в месяц. При долгосрочной аренде, на несколько месяцев сразу, возможна еще и скидка до 20–30%.
Что получает арендатор за эти деньги? Расположение коворкинга в центре города или вблизи удобной транспортной развязки, полностью оборудованные рабочие места и высокоскоростной доступ к Интернету, кухню, которая оснащена холодильником, микроволновой печью и другой техникой, с чаем, кофе и печеньем, оплата которых уже включена в аренду. В большинстве коворкингов присутствуют переговорные комнаты и конференц-залы. Их можно использовать, но за отдельную плату. Впрочем, резидентам коворкинга в таких случаях дают скидки.
Отдельная плата за уборку или охрану отсутствует, все это включено в стоимость аренды.
Когда нет необходимости привязывать за собой рабочее место на постоянной основе, а нужно встречаться с сотрудниками раз в неделю или реже, можно платить только за время, проведенное в коворкинге. Стоимость пребывания в час составит около 50–70 грн. с человека, а за целый день – порядка 200 грн. с человека.
Большинство коворкингов работает только в течение дня, с 9.00 до 21.00. Но некоторые открыты 24/7, для тех, кто вынужден или привык трудиться в ночное время суток. Кстати, аренда рабочих мест ночью будет еще дешевле, чем днем.
Павел Харламов
Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.
