Найти офис нужного формата – не проблема. Главное – еще «на берегу» договориться с арендодателем об уступках, на которые он готов пойти, если карантин снова станет жестче.
Свободных площадей валом. Эксперты говорят, что рынок офисов входит в осень с наивысшей с 2016 года вакантностью. В Киеве, по данным компании Colliers International (Украина), доля свободных офисных площадей уже летом перевалила за 10%. А по данным компании UTG, ситуация еще интереснее для арендаторов: в столице пустует от 15 до 20% офисных помещений, в зависимости от расположения и класса.
В других крупных областных центрах, в таких, как Львов, Одесса, Днепр и Харьков, ситуация с вакантностью приблизительно такая же. Хотя рантье говорят о том, что в этих городах свободных площадей как раз меньше, чем в Киеве. И в отдельных объектах класса «А» и «В» уровень вакантности по-прежнему находится на уровне 5–6%. Но не из-за того, что в миллионниках высокий спрос на офисы. А просто потому, что там в принципе так и не ликвидировали дефицит качественных современных помещений.
По-богатому
Почему опустели бизнес-центры, догадаться несложно. За время карантина многие компании отказались от физических офисов. Кто-то вынужденно, кто-то добровольно. По разным оценкам, отток арендаторов составил от 30 до 50%. И возвращаются в офисы далеко не все.
Бизнес попробовал и убедился, что в удаленном режиме вполне можно существовать. И организовать работу сотрудников тоже вполне реально. К тому же, так жить гораздо дешевле. Ведь арендная плата за каких-то 100–150 кв. м в центре города может каждый месяц съедать 3–4 тыс. долл., что ощутимо бьет по карману.
И оказалось, что для бэк-офисов можно найти помещения поменьше – за счет сохранения за многими сотрудниками удаленного режима работы.
Некоторые компании за счет этого переезжают в собственную административную недвижимость, отказавшись от тех площадей, которые раньше приходилось арендовать вдобавок к своим метрам.
А ряд компаний в «перегретых» бизнес-центрах ТОП-уровня, расположенных в самом центре города, сворачивают свои шикарные офисы – для оптимизации расходов. В том числе и потому, что новая нормальность означает больше рабочих контактов онлайн, а не очно. А если онлайн, то к чему конференц-залы и огромные кабинет.
«При наиболее пессимистичном сценарии в течение ближайших нескольких месяцев офисные здания в центральных деловых районах могут опустеть на 30–50%», – прогнозирует Оксана Гаврилевич, ведущий аналитик компании UTG.
Эти прогнозы подтверждает и такой показатель, как объем поглощения офисных площадей (gross take-up), то есть прирост арендованных площадей за определенный период. Согласно оценкам Colliers, в Киеве поглощение офисных площадей по итогам первого полугодия 2020 года сократилось до 40 тыс. кв. м. Что более чем вдвое меньше, чем за первое полугодие 2019 года, когда поглощение достигло 85 тыс. кв. м.
Убегают безвозвратно
Сообщество арендаторов тоже меняется. Один-два года назад ключевыми съемщиками офисов были IT-компании, телеком, промышленные предприятия и сфера профессиональных услуг (аудиторские, юридические компании и т. д.). Сейчас основные арендаторы – это IT и телеком, сфера профессиональных услуг, а также FMCG и фармацевтика.
Причем, IT и телеком остаются наиболее платежеспособными и продолжают платить за офисы даже после перехода на удаленную работу. То есть контракты не разрывают.
«Компании-арендаторы, которые ощутили снижение денежного потока в течение первого полугодия, сокращают площади офисных помещений или переезжают в бизнес-центры с более низкими ставками. В отдельных случаях, если это позволяют условия договора, часть помещений съемщики выводят в субаренду», – говорит Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).
Уходят из офисов компании, которые арендовали их «про запас», с перспективой расширения бизнеса. Особенно в тех случаях, где еще не было инвестиций в ремонт, или договор аренды заканчивается.
С поиском кандидатов на те помещения, из которых съехали предыдущие арендаторы, ситуация у бизнес-центров непростая. В Киеве арендодатели к началу осени нашли съемщиков где-то на 50% опустевших площадей. В регионах владельцам удалось заполнить только 20–30% тех помещений, освобожденных вследствие коронакризиса.
Выбор все больше
Несмотря на сложную ситуацию со сдачей уже имеющихся площадей, на рынок выходят все новые и новые предложения офисов – за счет ввода в эксплуатацию новых объектов. В Киеве за восемь месяцев общая площадь офисных помещений выросла на 147 тыс. кв. м и превысила 2,1 млн. кв. м. А в Харькове, к примеру, девелоперы за второе полугодие введут 100 тыс. кв. м, и общий объем предложения там достигнет почти 700 тыс. кв. м.
Отток арендаторов, рост вакантности и появление «свежих» офисов уже привели к падению арендных ставок. Хотя у верхней ценовой границы ставки стойко держат оборону, особенно в столице. В офисах класса А аренда как стоила максимально 30 долл./кв. м в начале 2020 года, так и осталась на этом уровне. В то же время, нижняя граница снизилась с 22 долл. до 20 долл./кв. м.
«В течение первого полугодия 2020 года диапазон арендных ставок в классе В снизился до 12–20 долл./кв. м в месяц – с 15–23 долл./кв. м в месяц в 2019 году», – уточняет Александр Носаченко.
Во Львове, Одессе, Днепре, Харькове офис класса А до карантина можно было снять за 20–25 долл./кв. м в месяц, класса В – до 20 долл./кв. м в месяц. К началу осени арендные ставки в этих городах тоже снизились, диапазон в офисах класса А – 17–22 долл./кв. м, в офисах класса В – 10–17 долл./кв. м.
В ближайшие полгода арендные ставки могут упасть еще на 3–5%. Прежде всего, в крупных бизнес-центрах класса А и В+. Офисы в таких объектах зачастую все еще переоценены и ориентированы они, в основном, на крупный, реже – средний бизнес. А так как арендаторы массово уходят на удаленку, найти им замену очень сложно. Потому что компании поменьше и раньше редко нуждались в офисах площадью 300–400 кв. м и более. Сейчас они и подавно выбирают помещения, где каждому квадратному метру можно найти применение.
Совсем мелкие предприниматели никогда целевой аудиторией для больших БЦ и не были. Они оседают в спальных районах городов, в офисах эконом-класса (В и С), где арендные ставки не превышают 10–15 долл./кв. м. Либо время от времени усаживаются в коворкингах.
Уступают, но с трудом
А что арендодатели? Они не особо хотят идти навстречу съемщикам. Но иного выхода просто нет. В самый жесткий период карантина владельцы коммерческих помещений давали отсрочку по платежам на несколько месяцев (своеобразные каникулы) либо же делали скидку на арендную плату на 20–30%, реже – до 40–50%.
Скидки, само собой, предоставлялись в индивидуальном порядке, а их размер зависел от того, насколько бизнес арендатора пострадал от последствий пандемии и от того, насколько этот арендатор важен для хозяина офиса.
На большее, увы, арендодатели не соглашаются. Например, на то, чтобы арендатор не платил OPEX(операционные расходы). Напомним, что в фиксированные OPEX входят расходы на содержание бизнес-центра или здания, в котором находится офисное помещение, в том числе: обслуживание коммуникаций и текущие ремонтные работы, благоустройство и содержание прилегающей территории, налоги, которые платит арендодатель, охрана, вывоз мусора, водоснабжение и канализация, уборка, отопление, освещение общих пространств и прилегающей территории и много чего еще.
Иногда электроэнергия не учитывается для отдельного офиса обособленным счетчиком. И тогда в OPEX входят затраты на нее по какой-то согласованной ставке.
То есть, если компания офисом не пользуется, и ей даже отменили на какое-то время арендную плату, от операционных расходов все равно никуда не деться.
А ведь размер OPEX может достигать 10–25% арендной платы. Скажем, компания снимает офис в бизнес-центре класса В площадью 100 кв. м и платит за него где-то 2000 долл. в месяц. В итоге, порядка 200 долл. она должна будет выложить, независимо от того, работают сотрудники в офисе, или он простаивает.
Впрочем, в новых договорах аренды стороны уже прописывают пункты, в которых предусмотрены риски пандемии и возможных ограничений при введении карантина. Это – и отсрочка платежей, и снижение размера арендной платы на случай, если компания не сможет по объективным причинам пользоваться офисом. Появляются оговорки, которые дают арендатору право без санкций расторгнуть договор при наличии веских обстоятельств.
Достойная замена
А вот у коворкингов все оказалось гораздо лучше, чем ожидали эксперты. После застоя в марте–мае, открытые пространства и хабы получили довольно мощный приток клиентов. Это как раз те предприниматели, которые решили полностью избавиться от офисов. При этом число новых коворкингов продолжает расти. В Киеве за первое полугодие 2020 года открылось 10 локаций общей площадью более 23 тыс. кв. м.
Коворкинги привлекают резидентов уже не только возможностью аренды отдельных рабочих мест практически на любой срок, без ограничений (час, день, месяц). Перечень услуг в открытых пространствах стал гораздо шире. Можно снять конференц-зал или переговорную комнату либо же мини-офис.
Если раньше коворкинги больше подходили для фрилансеров и предпринимателей, которые работают сами или с командой из двух-трех человек, то теперь там вполне можно вместить небольшую фирму. Это может быть как постоянное резидентство (замена офису), так и использование коворкинга под конкретные задачи. Например, для проведения регулярных встреч и совещаний с персоналом.
К безусловным преимуществам открытых пространств относится удобное расположение (часто рядом с центром города или вблизи транспортных развязок), полностью оборудованные рабочие места с высокоскоростным доступом в Интернету, а также бытовые услуги (кухня, безлимитные кофе и чай, уборка, охрана). По сути, это те же OPEX, но они включены в плату за пребывание в коворкинге по умолчанию.
Стоимость услуг коворкингов остается на докризисном уровне и не падает. Это связано с тем, что далеко не все арендодатели предоставляют льготные условия для владельцев открытых пространств. Соответственно, операторы не дают скидки своим резидентам. Более того, с приходом осени некоторые коворкинги заявили о повышении цен на 20–30%.
Аренда рабочего места стоит от 200–300 грн. в день и до 2,5–4,5 тыс. грн. в месяц. Самые дорогие рабочие места – это те, которые закреплены за конкретным клиентом. За мини-офис придется заплатить 400–500 грн. в час, 1,5–2 тыс. грн. в день и 10–15 тыс. грн. в месяц. Как правило, такие офисы вмещают до 4–5 человек. Аренда конференц-зала обойдется от 600 грн. до 1,7 тыс. грн. в час. Все зависит от вместимости и его оснащения: наличия проектора, звукового оборудования и веб-камер для проведения онлайн-трансляций.
Светлана Шмелева
Напоминаем, что журнал "Деньги" можно приобрести по этой ссылке.
